Tak było w przypadku propozycji wprowadzania do ustawy zapisu dotyczącego umowy pośrednictwa z klauzulą wyłączności. Resort uznał, że zaproponowane w projekcie zmiany dotyczące tej Posty: 2.515. RE: Jak rozwiązać umowę pośrednictwa sprzedaży z biurem nieruchomości? W tej umowie roi się od klauzul niedozwolonych: Na przykład: - obowiązek zawarcia transakcji bez względu na sposób skojarzenia. - wygórowana kwota odszkodowania za odmowę transakcji. - wygórowana kara umowna za "ominięcie"pośrednika. Wielu klientów obawia się zawarcia mowy pośrednictwa sprzedaży z klauzulą wyłączności. Umowa na wyłączność jest jednak najlepszym rozwiązaniem. Korzystają na niej obie strony, ponieważ stanowi pewnego rodzaju zabezpieczenie zarówno dla pośrednika, jak również właściciela nieruchomości. Z racji, iż umowa pośrednictwa transakcyjnego jest umową, do której na mocy art. 750 k.c mają zastosowanie przepisy dotyczące umowy zlecenie, w pierwszej kolejności należy stwierdzić, iż nie można zrzec się uprawnienia do wypowiedzenia umowy z ważnych powodów (art. 746 §3 k.c.), co nie znaczy, że nie można w tym zakresie Jak kształtuje się rynek pośrednictwa na wyłączność w Polsce? Powoli :-). Na jednym ze spotkań integracyjnych wrocławskich pośredników, kiedy padło pytanie dotyczące tego, kto podpisuje tylko umowy z klauzulą wyłączności w sprzedaży, byłam jedyną osobą, która podniosła rękę. Zakładanie umów o wyłączności ze sprzedawcami może być korzystne dla firm, które chcą zabezpieczyć się przed konkurencją na rynku. Jednakże, istnieje wiele błędów, które można popełnić podczas zawierania takich umów, co może prowadzić do niekorzystnych skutków finansowych i wizerunkowych. W tym artykule omówię kilka z Klauzula uprawniająca do pierwszeństwa w nabyciu udziałów sprzedawanych przez innych udziałowców. 2. Lock up (Ograniczenie w rozporządzaniu udziałem) Z klauzulą Lock up mamy do czynienia, w sytuacji gdy w umowie inwestycyjnej mamy zapisy o tym, iż założyciele przez kilka lat nie mogą zbyć lub w inny sposób rozporządzić swoimi Przede wszystkim umowa. Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest umową nazwaną i uregulowaną w ustawie z 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Z uwagi na szczątkowość regulacji konieczne jest stosowanie odpowiednich przepisów kodeksu cywilnego dotyczących umów do niej podobnych. Na polskim rynku nieruchomości również obserwujemy rosnącą popularność współpracy na zasadach wyłączności. W tym artykule postaramy się przybliżyć charakterystykę tej formy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz przedstawić jej wady i zalety. Umowa otwarta jest dla jej stron wiążąca w stosunkowo niewielkim stopniu. W art. 180 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidziano, że umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika. Jednocześnie ustawodawca wskazał, że dla wyjaśnienia pojęcia „wyłączności” należy odwołać się do art. 550 kodeksu cywilnego, który y1V7. Sprzedaż nieruchomości warto powierzyć profesjonalistom. Znalezienie pośrednika nie jest jednak prostym zadaniem, a do tego dochodzi zagwozdka, jaki typ umowy z nim zawrzeć. Poznaj ich rodzaje oraz dowiedz się, jaką wybrać, aby sprawnie i szybko znaleźć kupca i sprzedać pośrednictwa w sprzedaży nieruchomościIstnieją dwa rodzaje umów, jakie możesz zawrzeć z pośrednikami – otwarta oraz na wyłączność. W przypadku pierwszej opcji współpracę nawiązuje się z wieloma pośrednikami, a także można próbować sprzedać swoją nieruchomość bezpośrednio. Można by przypuszczać, że takie rozwiązanie przyniesie lepszy efekt, ale często zdarza się, że oferta właściciela danej nieruchomości ginie w gąszczu ogłoszeń pośrednika. Nierzadko są one gorszej jakości i służą jedynie jako kontrast do sprzedaży innego domu, mieszkania czy działki budowlane (Koszalin). Dodatkowo Twoja nieruchomość może być jedną z wielu, które pośrednik będzie chciał sprzedać, przez co nie wykaże się zaangażowaniem. Znacznie lepszym rozwiązaniem jest umowa z klauzulą wyłączności, w której to sprzedażą zajmie się jeden umowy pośrednictwa z klauzulą wyłącznościPodpisując umowę z klauzulą wyłączności, zyskujesz pewność, że Twoja nieruchomość zyska wielu potencjalnych kupujących. Dlaczego? Wybierając jednego pośrednika, możesz liczyć na jego pełne zaangażowanie i profesjonalne podejście do sporządzenia oferty. Biuro nieruchomości (Koszalin) zajmie się promowaniem domu, mieszkania czy działki na sprzedaż. Ze względu na szerszy zasięg i niestandardowe metody promocji, dotrze do o wiele większego grona odbiorców. Dodatkowo umówi potencjalnych klientów, dzięki czemu oszczędzisz swój cenny czas. Nie musisz się także martwić formalnościami – nasze biuro Chmielewski Nieruchomości zajmie się tym za Ciebie. Umowy z klauzulą wyłączności zwane są ekskluzywnymi, ze względu na większe zaangażowanie oraz indywidualne podejście do każdej oferty. To zdecydowanie skuteczniejsze rozwiązanie niż umowy typu kierować się przy wyborze pośrednika?Przy próbie znalezienia odpowiedniego pośrednika, można napotkać wiele trudności. Chcąc zawrzeć umowę na wyłączności postaw na rzetelne i godne zaufania biuro Chmielewski Nieruchomości, które zapewni Ci profesjonalną obsługę oraz pełne zaangażowanie. Nasze wieloletnie doświadczenie oraz wiedza pozwolą szybko doprowadzić do transakcji. Kompetentny pośrednik nie tylko dotrze z ofertą do potencjalnego klienta, ale także dopilnuje wszelkich formalności. Nie trać swojego czasu – powierz sprzedaż swojego domu, mieszkania lub działki profesjonalnemu agencji Chmielewski Nieruchomości. Umowa ekskluzywna zapewni Ci pełne zaangażowanie biura nieruchomości i skuteczną sprzedaż ponieważ my mamy gwarancję otrzymania wynagrodzenia przy sprzedaży nieruchomości, a sprzedający może liczyć na większe zaangażowanie finansowe ze strony biura na promocję oferty. Korzystanie z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami przy sprzedaży mieszkania wiąże się z koniecznością podpisania umowy. Właściciel mieszkania ma możliwość podpisać umowę otwartą lub umowę na wyłączność. Podpisanie umowy na wyłączność wielu osobom wydaje się mniej korzystne, a praktyka pośredników i szerokie stosowanie jej na bardziej rozwiniętych rynkach nieruchomości całkowicie przeczy temu stwierdzeniu. Zobaczmy, jakie zalety i wady ma umowa pośrednictwa na wyłączność i spróbujmy znaleźć odpowiedź na pytanie, czy warto z niej korzystać. Umowa na wyłączność a umowa otwarta – czym się różnią? Współpraca z biurem nieruchomości przy sprzedaży nieruchomości może mieć dwie formy. Pierwszą z nich jest umowa otwarta, czyli umowa, którą sprzedający podpisuje umowę z kilkoma biurami nieruchomości. Przy umowie tej prowizję za wykonaną usługę otrzyma to biuro, którego klient zawarł umowę kupna-sprzedaży. Pozostałe biura w takiej sytuacji nie otrzymają wynagrodzenia, gdyż ich wysiłki nie przyniosły oczekiwanych efektów. W związku z powyższym pośrednicy nie są gotowi na ponoszenie wysokich kosztów związanych z promocją nieruchomości, bo nie mają pewności, że to im przypadnie wynagrodzenie za usługę pośrednictwa. Obawiają się również szeroko promować ofertę, bo obawiają się, że konkurencja znajdzie szybciej klienta i ich wysiłki pójdą na marne. W przypadku umowy na wyłączność, pośrednik w obrocie nieruchomościami, który podejmuje się sprzedaży nieruchomości, ma pewność, że finalizacja transakcji będzie oznaczała dla niego otrzymanie wynagrodzenia. Nic zatem dziwnego, że jest bardziej skłonny ponosić koszty związane z promocją oferty i wkładać wysiłki w działania zmierzające do sprzedaży nieruchomości. Jest bowiem świadom, że jego działania mają bezpośredni wpływ na jego prowizję, co działa na niego motywująco. Umowa na wyłączność przy sprzedaży nieruchomości – korzyści dla właściciela Zawarcie umowy pośrednictwa na wyłączność niesie dla sprzedającego wiele różnych korzyści. Wbrew temu, czego można obawiać się słysząc nazwę tej umowy, nie ogranicza ona sprzedającego i daje mu zdecydowanie szersze możliwości dotarcia do klientów zainteresowanych zakupem. Biuro nieruchomości, które podejmuje się bowiem sprzedaży nieruchomości wkłada wiele wysiłku, by w czasie trwania umowy dotrzeć do osób zainteresowanych. W tym celu prowadzone są szeroko zakrojone działania marketingowe, a nierzadko wykonywana jest profesjonalna sesja fotograficzna oraz home staging. Dzięki temu oferta przygotowana jest profesjonalnie, a ogłoszenie pojawiające się na portalach przyciąga uwagę potencjalnych kupujących. Agent, który podpisał umowę na wyłączność, wprowadza taką ofertę do systemu MLS czyli systemu wymiany ofert pomiędzy pośrednikami, dzięki czemu zdecydowanie zwiększa zasięg dotarcia do osób chętnych na zakup. Dostęp do tej bazy mają niemal wszystkie biura nieruchomości, a to oznacza, że podpisanie umowy na wyłączność daje sprzedającemu możliwość dotarcia do wszystkich agencji pośrednictwa czyli dużo szerzej niż przy otwartej umowie pośrednictwa. W bazie MLS pojawiają się bowiem tylko te nieruchomości, których właściciele zdecydowali się na podpisanie umów na wyłączność. Oferta sprzedaży nieruchomości na podstawie umowy na wyłączność jest oczywiście promowana nie tylko w wewnętrznej sieci ofert dla pośredników, ale i w innych mediach takich jak portale ogłoszeniowe, na których szukają mieszkań osoby zainteresowane zakupem. Co ważne, ogłoszenie o sprzedaży nieruchomości pojawia się na portalach tylko w jednej wersji, dzięki czemu kupujący nie czuje się zdezorientowany. W przypadku umów otwartych, gdy mieszkanie znajduje się w ofercie kilku agencji, często można spotkać się z sytuacją, gdy ogłoszenie pojawia się kilkakrotnie, a oferty prezentowane przez różne biura nierzadko różnią się od siebie takimi szczegółami jak cena, metraż, stan mieszkania. To wprowadza zamęt i dezorientację kupującego, który sam nie wie, która z tych ofert jest najbliższa prawdzie. Dzięki umowie na wyłączność ogłoszenie jest przygotowane rzetelnie, od zdjęć po opis, co znacznie podnosi wiarygodność biura i skłania kupującego do kontaktu z nim. Dodatkową zaletą umowy na wyłączność jest lepiej widoczny wspólny cel sprzedającego i agenta, jakim jest uzyskanie jak najwyższej ceny za mieszkanie. W przypadku umów otwartych, gdy biuro nieruchomości nie ma pewności, że to jemu przypadnie w udziale wynagrodzenie, może być skłonne namawiać sprzedającego na obniżenie ceny tylko dlatego, że jest klient gotowy kupić mieszkanie, mimo że zaproponowana przez niego cena jest niższa niż możliwa do uzyskania na rynku. Chce on bowiem jak najszybciej doprowadzić transakcję do finału, wyznając zasadę, że lepiej zarobić mniej, niż nie zarobić nic. Zawarcie umowy pośrednictwa na wyłączność znacznie ułatwia kupującemu kontakt z pośrednikiem i organizację spotkań z potencjalnymi zainteresowanymi. Sprzedający wie, kim jest osoba odpowiedzialna za sprzedaż nieruchomości i to od niej może oczekiwać raportów na temat podjętych działań. W dodatku, jeśli mieszkanie nie jest zamieszkałe, to właściciel często decyduje się przekazać pośrednikowi klucze, co znacznie ułatwia mu umawianie się na prezentację oferty. Znacznie zmniejsza to również zaangażowanie sprzedającego i pozwala mu oszczędzić sporo czasu. Umowa pośrednictwa na wyłączność – wady Patrząc na przedstawioną wyżej liczbę korzyści, jakie daje umowa na wyłączność, można się zastanawiać, czy umowa taka ma jakieś wady. Nikt nie jest doskonały, a zatem i tutaj znajdziemy kilka niedogodności, które mogą hamować sprzedającego nieruchomość przed zawieraniem umów tego rodzaju. Jedną z głównych wad, która dotyczy umowy pośrednictwa na wyłączność jest zawieranie jej na czas określony. Zwykle jest to czas 3-6 miesięcy, bo praktyka pośrednictwa wskazuje, że tyle czasu potrzeba, by dobrze wykonać działania promocyjne zmierzające do zawarcia umowy sprzedaży. Jeśli w czasie trwania umowy sprzedający zdecyduje się ją zerwać, to będzie musiał zapłacić karę umowną. To często hamulec, który powoduje, że właściciele obawiają się związać z jedną agencją na tak długi czas, bo nie mają pewności, że pośrednik faktycznie będzie z zaangażowaniem wykonywał swoje zadania. Drugą wadą dotyczącą współpracy z pośrednikiem na umowach z klauzulą wyłączności, której obawiają się klienci, jest ograniczenie możliwości sprzedaży na własną rękę. Wiele osób jest przekonanych, że jeśli znajdzie kupującego bez udziału pośrednika, to i tak będzie musiało zapłacić należną mu prowizję, gdyż została zawarta umowa na wyłączność. Nie jest to jednak prawdą, gdyż umowa na wyłączność nie może wymuszać zapłaty prowizji, gdy właściciel znajdzie kupującego na własną rękę, a takie zapisy w umowie na wyłączność należą do katalogu klauzul niedozwolonych. W takiej sytuacji pośrednikowi przysługuje jednak prawo do zwrotu kosztów w wysokości nakładów poniesionych na promocję oferty. Czy warto zawierać umowy na wyłączność? Widząc cały katalog zalet współpracy z pośrednikiem na zasadach wyłączności i kilka wad z tym związanych można zastanowić się, czy warto zawierać umowy pośrednictwa na wyłączność. Patrząc na bardziej rozwinięte rynki nieruchomości w Europie Zachodniej i Stanach Zjednoczonych widać wyraźnie, że tam praktycznie nie zawiera się innych umów. Umowa na wyłączność, nazywana umową ekskluzywną, jest uważana za lepszą, gdyż skłania agenta do bardziej intensywnych działań zmierzających do sprzedaży nieruchomości, a przecież to właśnie jest celem jej zawarcia. W Polsce umowy na wyłączność nie są jeszcze tak popularne, ale w większości sytuacji wynika to z nieznajomości korzyści płynących z ich zawarcia oraz odstraszającej nazwie, sugerującej ograniczenia. Dobre biura nieruchomości starają się jednak przekonywać swoich klientów do współpracy tego rodzaju, dzięki czemu umowa pośrednictwa na wyłączność staje się coraz bardziej popularnym sposobem współpracy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Liczba korzyści takiej współpracy zdecydowanie przewyższa bowiem katalog wad, a skuteczna sprzedaż powinna być tutaj priorytetem. Sceptykom i osobom pełnym obaw, co do stopnia zaangażowania pośrednika w proces sprzedaży, polecamy korzystać z biur poleconych przez znajomych, którzy mają już doświadczenia z takiej współpracy. Większość osób, które trafiło do dobrego pośrednika poleca ten sposób współpracy z pośrednikiem i nie chce już wracać do współpracy na umowach otwartych. Jest to zatem najlepsze podsumowanie tego artykułu i jasna odpowiedź na zadane w tytule pytanie, że warto korzystać z umowy pośrednictwa na wyłączność. Pomocne materiały: Jeden z uczestników WIWNⓇ zawarł umowę pośrednictwa na sprzedaż swojego mieszkania. Umowa była na wyłączność, jednak od dłuższego czasu pośrednik nie przyprowadził potencjalnego kupującego. Nasuwa się pytanie, czy można szybko i bezkosztowo rozwiązać taką umowę?Przedstawiam przykładowy fragment takiej umowy pośrednictwa, wraz z opinią naszego UMOWY:§ 7 (Obowiązywanie umowy)1. Niniejsza umowa zawarta jest na czas określony 12 Każda ze Stron jest uprawniona do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym w przypadku rażącego naruszenia postanowień umowy przez drugą Niniejsza umowa może być wypowiedziana przez Zamawiającego w trybie natychmiastowym z ważnych W przypadku, opisanym w § 7 ust. 2, a także w przypadku, gdy którakolwiek ze Stron wypowie niniejszą umowę z innych powodów niż wskazane w § 7 w ust. 2 i ust. 3, odpowiednio:a) Zamawiający jest uprawniony do dochodzenia od Pośrednika odszkodowaniab) Pośrednik jest uprawniony do dochodzenia od Zamawiającego odszkodowania, w szczególności odpowiadającego kwocie utraconego wynagrodzenia, o którym mowa w § 6 ust. 2;5. W przypadku opisanym w § 7 ust. 3, Pośrednik jest uprawniony do dochodzenia od Zamawiającego wynagrodzenia, odpowiadającego wykonanym czynnościom, tj. ustalonemu procentowo zakresowi, w jakim Umowa została wykonana, mając na względzie cel, w jakim Umowa została W przypadku opisanym w ust. 4 pkt. b i ust. 5 wynagrodzenie odpowiadające wykonanym czynnościom/odszkodowanie stanowiące równowartość utraconego wynagrodzenia ustalone zostanie w oparciu o cenę ofertową RADCY PRAWNEGO:Z umowy wyłącznego pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości wynika, że została ona zawarta na czas określony 12 par. 7 ust. 2 umowy przewidziano, że każda ze Stron jest uprawniona do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym w przypadku rażącego naruszenia postanowień umowy przez drugą 7 ust. 3 umowy stanowi, że Zamawiający może wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym z ważnych z par. 7 ust. 4 w przypadku, gdy Zamawiający wypowie umowę z innych powodów, niż wskazane w par. 7 ust. 2 i 3 umowy, Pośrednik może dochodzić od Zamawiającego odszkodowania, w szczególności odpowiadającego kwocie utraconego uwagi na to, że umowa nie precyzuje pojęcia „ważne powody„, ostatecznie kwestię, czy rozwiązanie umowy nastąpiło z ważnych powodów, czy też nie, musiałby rozstrzygnąć ważnym powodem wypowiedzenia może być utrata zaufania, co do uczciwości lub innych niezbędnych kwalifikacji przyjmującego zlecenie. Podkreślić jednak należy, iż nie wystarczy tylko subiektywne przekonanie Zamawiającego, co do uczciwości lub innych kwalifikacji przyjmującego zlecenie. Powinno ono być poparte okolicznościami o charakterze umowa zostanie rozwiązana przez Zamawiającego z ważnych powodów, Pośrednik może żądać zapłaty wynagrodzenia odpowiadającego wykonanym czynnościom, tj. ustalonemu procentowo zakresowi, w jakim umowa została wykonana (par. 7 ust. 5 umowy).Umowa wskazuje również, że podstawą wypowiedzenia może być rażące naruszenie postanowień umowy przez jedną ze Stron. Użycie terminu rażące wskazuje na to, iż podstawą rozwiązania umowy nie może być każde naruszenie umowy, ale tylko poważne, istotne naruszenie postanowień umowy. Z umowy wynika, iż w razie rozwiązania umowy na tej podstawie, Pośrednik nie może żądać zapłaty wynagrodzenia odpowiadającego wykonanym Zamawiający może jednostronnie rozwiązać umowę przed terminem, jednak jeżeli zostanie ona rozwiązana bez ważnego powodu (w przypadku innego niż rażące naruszenie umowy), należy się liczyć z tym, iż w razie późniejszego sprzedania nieruchomości, Pośrednik może domagać się odszkodowania w wysokości utraconej prowizji. Oczywiście umowę można także rozwiązać za porozumieniem Stron, ustalając warunki wcześniejszego rozwiązania Witkowskiradca prawny | „Chudzik i Wspólnicy Radcowie Prawni” spółka partnerska |